彭红艳律师：深圳法院在离婚案件中，怎样分割小产权房？

深圳法院在离婚案件中分割小产权房（包括回迁房、农民房、历史遗留违法建筑等无完全产权的房屋）时，因小产权房无法办理正规的商品房产权登记（红本），其处理方式与商品房有显著区别，核心原则是“尊重现状、协商优先、使用权分割为主”。以下是具体处理规则和操作要点：

一、法院处理的核心原则

1. 不直接分割产权（所有权）

因小产权房无合法产权证明（无不动产权证），法院无权判决房屋所有权的归属，仅能对房屋的使用权、居住权或补偿权益进行分割。

2. 尊重历史协议与现状

参考拆迁安置协议、合作建房合同、村集体证明等文件，结合房屋出资、建造背景、实际居住情况等综合认定权益。

3. 调解优先

法院会尽量促成双方调解，避免因产权不明导致执行困难。

二、分割方式（实务操作）

情形1：房屋可明确权属来源（如持有绿本、两证一书、历史遗留回执等）

使用权/居住权分割

法院可能判决：

一方继续居住使用，向另一方支付补偿款（参考房屋市场价值、出资贡献比例）；

双方按份共有使用权（需协商具体使用规则）；

若房屋可物理分割（如独立楼层），判归不同当事人使用。

补偿款计算依据：

参考同地段商品房租金（折算长期使用权价值）或周边小产权房交易价格（需扣除土地出让金等潜在成本）；

考虑购房/建房出资比例（需提供银行流水、借款凭证等）。

情形2：房屋无任何权属证明（纯违法建筑）

法院可能不予处理

若房屋属于违法建筑（无合法报建手续），法院可能直接裁定：

“该房产涉及违法建设，权属不明，不予分割，当事人可另行通过行政程序或协商解决。”

（依据：深圳法院对违法建筑持谨慎态度，避免司法权干预行政权）

特殊处理：分割“搬迁补偿权益”

若房屋已被纳入城市更新/旧改范围，法院可分割拆迁补偿协议中的安置房指标或补偿款（需提供拆迁协议）。

情形3：回迁房（已签拆迁协议但未办证）

分割安置权益：

法院将根据拆迁协议中载明的被补偿人、安置面积等，确认夫妻双方享有的份额，判决：

未来取得房产后由一方居住，补偿另一方折价款；

或直接分割安置房指标（如协议约定可获2套房产，判归双方各1套）。

三、关键证据清单（离婚诉讼中需重点准备）

1. 房屋来源证明

拆迁安置补偿协议、合作建房合同、村股份公司证明；

历史遗留违法建筑申报回执（如“两证一书”、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》）。

2. 出资凭证

购房款支付记录、建房费用票据、贷款合同；

婚后共同还贷证明（如银行流水）。

3. 居住情况证明

物业缴费单、水电费单据、社区居住证明。

4. 价值评估文件

房屋市场价值评估报告（需找有资质的评估机构，但小产权房估值可能偏低）；

周边同类房产交易案例（中介挂牌价截图等）。

四、风险提示（深圳地区特别注意）

1. 执行难问题

判决获得房屋使用权的一方，可能因对方拒不搬离或村集体设置障碍（如限制非原村民入住）而无法实际入住，需另行提起排除妨害诉讼。

2. 拆迁权益不确定性

若房屋未来被拆迁，补偿政策可能调整（如“原村民”与“非原村民”补偿标准差异），影响实际利益。

3. “绿本房”特殊风险

深圳部分小产权房持有“绿本”（房地产证），但按规定禁止市场交易，离婚分割后若一方私自转卖，另一方难以追责。

4. 潜在税费成本

若未来补缴土地出让金转为商品房，需承担高额费用（可能由使用方承担）。

五、律师建议（深圳实操策略）

1. 优先协议离婚

双方通过《离婚协议书》明确约定：

房屋归一方使用，另一方获补偿款；

或约定拆迁后安置房/补偿款的分配比例（需列明拆迁项目名称）。

2. 若诉讼中分割

主张房屋出资贡献（如婚前个人出资、父母借款），争取多分补偿款；

提供实际居住需求证据（如抚养子女、无其他住房）；

申请法院对房屋现状进行保全（防止对方恶意转移）。

3. 村集体协调介入

若为村集体土地上房屋，争取村股份公司出具书面证明，确认居住权归属。

总结

深圳离婚案中分割小产权房的核心公式：

使用权/居住权 + 折价补偿（或拆迁权益分割）

产权过户务必在离婚前完成：

1、收集房屋来源及出资证据；

2、评估房屋市场价值及拆迁潜力；

3、聘请熟悉深圳小产权房政策的律师制定诉讼/谈判策略。