一纸离婚协议，能否挡住讨债的查封？

在办理离婚时，许多夫妻认为，白纸黑字的离婚协议签了字，财产归属就一锤定音。然而，一个常见的疏忽可能埋下巨大的隐患：协议约定归一方所有的房产，若未及时办理过户手续，多年后很可能被另一方的债权人申请法院查封、拍卖。 本文将通过真实案例，为您解析其中的法律风险与应对之策。

一、核心争议：债权约定 vs 物权登记

首先，我们必须理解一个核心法律概念：物权与债权的区别。

离婚协议约定是债权：离婚协议中关于房产归属的约定，仅在夫妻双方之间产生法律约束力。它意味着，一方（如女方）有请求权，可以要求另一方（如男方）配合办理过户。但这只是一种债权，权利对象是“人”（男方），而非“物”（房子本身）。

房产登记是物权：根据《民法典》第二百零九条，不动产（如房屋）的物权设立和转让，经依法登记，发生效力。房子登记在谁名下，法律就认定谁是所有权人。

当男方的债权人申请执行时，法院首先看的就是物权登记状态。房子登记在男方名下，它就是男方的责任财产，法院依法查封完全正当。

此时，女方的处境就变得非常被动：她拿着约定房产归她的离婚协议（债权），去对抗法院基于房产登记（物权）实施的查封。在法律的天平上，物权通常优先于普通债权。

二、真实判例：法院的司法观点

我们来看一个案例（案号：（2021）粤01执异259号），其案情与本文开篇的描述情形相似：

基本案情：梁某与吴某离婚，协议约定登记在梁某名下的房屋归吴某所有。但离婚后多年未办理过户。后梁某因股权转让纠纷被起诉，法院查封了该房产。吴某提起执行异议之诉，要求停止执行。

广东中院裁定：人民法院经审理后，驳回了梁某的异议请求，支持了申请执行人的执行申请。

裁判理由：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。经查，涉案房产登记在被执行人梁某名下，为单独所有。根据上述法律规定，涉案房产的权属人为梁某。虽然案外人吴某提交离婚协议约定案涉房产归其所有，但该协议约定并不能够对抗不动产权的登记，物权的变更以登记发生效力。故吴某以涉案房产属于其个人财产为由阻却执行并无事实及法律依据，本院不予采纳。”

这个判例清晰地传达了广州中院的立场：仅仅依靠一份离婚协议，很难对抗善意第三方债权人。

三、彭红艳律师分析：吴某的请求为何难以得到支持？

1、物权公示公信原则：这是不动产制度的基石。为了保障交易安全，法律必须保护任何第三方对产权登记信息的合理信赖。第三方没有义务去核查债务人是否在离婚协议中处分了该房产。

2、权利性质对比：吴某对案涉房屋享有的权利是基于离婚协议约定的请求权，本质是债权。而债权人的金钱债权，同样是债权。

3、权利优先性权衡：在两者均为债权的情况下，需要比较谁的债权更具优先性。本案中，吴某提出其享有优先于申请执行人的债权请求权的主张，但广东中院认为，案外人是否具有对抗申请执行人债权的优先权，应当通过法定程序予以确认，不属于执行异议的审查范畴。彭红艳律师看来，吴某主张其债权优先于申请执行人债权的主张，亦难以得到法院支持。

四、彭红艳律师建议：如何防范与补救？

如果您正处于离婚阶段，或已经离婚但房产尚未过户，请务必立即行动：

1、立即过户，刻不容缓。离婚协议签订后，应将房产过户作为第一要务。只有拿到写着自己名字的不动产权证书，权利才算真正落地。

2、若对方不配合，则果断诉讼。如果 对方拖延或拒绝配合，应立即向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，请求法院判决 对方履行离婚协议，配合办理过户手续。拿到生效判决后，可申请法院强制执行，直接通过司法程序完成过户。

3、如果房产已被查封，则施行两个补救措施。

措施一提起执行异议之诉。虽然胜算不大，但这是法定的救济途径。在诉讼中，尽力向法院证明您已长期实际占有、使用该房屋，且未过户有合理解释（如对方失联、设置障碍、客观原因等）。

措施二另案起诉对方。同步提起离婚后财产纠纷诉讼，要求对方承担因房产被查封、无法过户给您造成的损失（如房屋价值损失等）。这是在执行异议之诉可能败诉后，最后的补救措施。

结语：

法律不保护权利上的沉睡者。离婚协议是重要的，但它不是万能的“护身符”。彭律师提醒您，在涉及不动产这等重大财产时，唯有及时的物权登记，才能为您筑起最牢固的法律防火墙。切勿因一时疏忽，让本应属于自己的财产陷入不可预知的风险之中。